話題の不動産小口化投資 ファンドで投資ができる?商品にはどんな種類が?

不動産投資といえば、ビルやマンションを購入して行うものだというイメージを持つ人もいることでしょう。また、株式と同じように購入できるREIT(リート、不動産投資信託)を思い浮かべる人もいるかもしれません。しかし、これ以外にも不動産を小口化して投資する方法があります。それはどのような投資方法なのでしょうか。

不動産小口化とは?

「不動産小口化」とは、一つの物件を購入する資金が細分化(小口化)され、その資金を複数の投資家が出し合って不動産に投資する形態をさします。物件の所有に関して複数の物件に投資する形となるREIT商品とは異なり、不動産小口化商品では一つの物件しか所有せず、投資形態によってはその物件に対して複数の投資家が共有持分権(所有権)を持つことができ、各投資家の持分権を売買することもできます。

通常、一等地の不動産を購入したくても数億円または数十億円するケースが多くあり、個人での購入は難しいといえるでしょう。しかし、不動産小口化投資では、複数の投資家が資金を出し合うことで、数万円から100万円といった少額からの投資が可能となります。

つまり、不動産小口化投資を活用することで、複数の個別不動産に投資することが容易になります。これにより、地域を分けて投資する地域分散や、購入するタイミングを分ける時間分散が行いやすくなり、気軽に不動産投資を始めることができます。

不動産小口化にもさまざまな種類がある

不動産小口化と一言でいっても実はさまざまな種類があり、大きく分けて匿名組合型、任意組合型、賃貸借型および信託型があります。このうち、匿名組合型や任意組合型は、各投資家が不動産事業者と組合契約(匿名組合型であれば匿名組合契約、任意組合型であれば任意組合契約)を結び、(いわゆるファンドで)投資する方式になります。

賃貸借型は、投資家が取得した不動産の共有持分に対して、不動産事業者が賃貸借契約または賃貸委任契約を締結します。不動産事業者は賃貸事業を行い、そこから得た収益を投資家に分配します。なお、この分配金は不動産所得に該当します。

信託型は、投資対象不動産を信託銀行等の信託会社に信託することで、その信託行為から生じた信託受益権(信託に基づく受益を受ける権利・義務を総称したもの)を小口分割して投資家に販売します。信託会社は、不動産を運用管理し、賃料から費用を差し引いた利益を分配金として投資家に分配します。

匿名組合型と任意組合型の違いとは?

いずれの方式も、投資家から資金を募って運用し、収益を投資家に分配する点は同じですが、ここからは特に、匿名組合型と任意組合型の違いについてさらに解説しましょう。

匿名組合型の最大の特徴は、不動産の所有権が不動産事業者にある点です。あくまでも投資家は匿名組合に対して出資しているのであって、不動産事業者が不動産の所有者となります。そのため、誰が実際に資金を出したのかはわからない構図となっています。なお、支払われる分配金は不動産所得ではなく、雑所得となるため注意が必要です。

一方、任意組合型では、投資家は組合員であると同時に不動産の所有者として共有持分権を保有することになり、不動産登記簿記録上、所有者として明確に記載されます。なお、支払われる分配金は、前述の賃貸借型と同様、不動産所得に該当します。また、相続時には通常の不動産を所有しているのと同じ扱いにより相続税評価の計算ができるため、相続税対策にも有効となります。

税金対策などそれぞれの状況に応じて活用を

不動産小口化投資をする際の上記各方式は、そのときの状況に応じて使い分けることが可能です。社会的な地位などの事情から所有者として名前を出したくないのか、所有権を明確にし相続税対策も兼ねたいといった目的なのか、自身の状況に応じてさまざまな観点からどの方法が良いか検討してみましょう。いずれにしても、手軽に投資しやすい点は不動産小口化投資のメリットといえます。ぜひ、効果的な不動産投資を実践してみましょう。