メリットたくさん!相続時には不動産投資で節税しよう

少子高齢化のなかで、日本の中小企業の多くが後継者難となっています。また、運良く後継者がいる場合でも、相続時に課せられる相続税や贈与税は大きな負担となるでしょう。

このコラムでは、不動産投資をうまく活用して相続税や贈与税を節税する方法について紹介していきます。

節税は事業承継の重要課題

後継者へバトンタッチする際に問題となるのが、自社株や事業用資産の評価問題です。中小企業の中でも業績の良い優良企業は、自社株に驚くほどの値がつくことがあり、後継者の税負担が増大します。

経済産業省の「中小企業白書」によると、「自社株式や事業用資産の最適な移転方法」が課題だと感じている企業は6割を超えます。また、「後継者の資金力」や「相続税・贈与税の負担の重さ」「自社株式や事業用資産の適切な評価」も課題となっており、多くの企業が不安を感じています。

後継者の負担を減らすための「事業承継税制」もありますが、必ずしもすべての企業に適用されるわけではありません。そこで活用したいのが、不動産投資による資産の圧縮と節税です。

現金よりも不動産のほうが節税効果が高い理由

現金よりも不動産のほうが、相続時の節税効果が高いといわれます。

相続税が課税される際、まず相続財産の評価額を算出しますが、預貯金や現金、株式などは時価での評価となります。一方、不動産は路線価または固定資産税評価額をもとに評価額を算出するため、土地にしろ家屋にしろ、取引価格よりも低い額になるでしょう。路線価は一般的に、時価の約80%とされています。

また、「小規模宅地の特例」という制度もあります。これは、被相続人(亡くなった人)もしくは被相続人と同一生計の被相続人の親族が、事業用または居住用に使用していた土地の評価額を軽減する制度です。条件にあてはまれば、400平方メートルまでの限度面積について、評価額を50~80%減額することができます。また、特定居住用宅地については330平方メートル、合計適用面積は730平方メートルまで適用されます。

資産管理法人を立ち上げて節税する方法

不動産を多く所有している場合は、資産管理法人を立ち上げて「法人成り」することで節税を図るという方法があります。

これは、個人所得税と法人税の税率の差を利用するというシンプルなスキームです。日本の個人所得税は累進課税のため、最高で45%もの税率が課されます。一方、法人税は年々引き下げられており、平成30年4月1日以降に事業開始する法人については、最高税率が23.2%です。

法人化すると経費として計上できる範囲がふえるほか、子どもや配偶者を役員にして不動産投資の収益を「報酬」の形で配分できます。オーナー一人の個人資産にしてしまうと、相続時の評価額が増大してしまうため、あらかじめ家族に収益を配分しておくことで節税を図ります。

法人化するには、設立時の登記手続きや毎年の維持費、決算申告時の税理士費用といったコストがかかりますが、毎年のこうしたコストを支払えるほどの収益があるならば、相続対策として資産管理法人の立ち上げを検討してみましょう。

都心不動産は相続対策に最適

日本では、少子高齢化や都市部への人口集中が課題として指摘されています。そうしたなか、不動産によって相続対策を図るのであれば、需要が底堅く、流動性も高い都心の物件がおすすめといえるでしょう。

人口減少社会でも都心部への流入は続いており、なかでも単身者向けの区分所有マンションや立地の良いオフィスなどは、今後数十年にわたって底堅い需要が続くと見込まれるため、評価が下がりにくい物件です。ぜひ、資産のポートフォリオに組み込むべきといえるでしょう。

不動産投資を活用して、相続税や贈与税を節税する方法について紹介しました。後継者問題や相続はいつ起こるかわからない課題です。いざという時に慌てないためにも、早めの対策が望ましいでしょう。