他人とはひと味違う中古不動産投資でがっちり稼ぐ

民間の調査会社「不動産経済研究所」によると、2017年に全国で発売されたマンション1戸あたりの平均価格は4,739万円となり、1973年の調査開始以来過去最高を記録しました。

このように、不動産価格が高値で推移している状況で不動産投資をはじめるのは得策ではありませんが、好機が訪れたときに向けて準備をしておくことは大切です。どうしたら不動産投資で大きな儲けを得られるのか考えてみましょう。

他人と同じことをしていては稼げない

「不動産投資の初心者は区分マンション投資から」。多くの投資家はこのように考えることでしょう。それは決して間違いとはいえません。少ない資金ではじめられる区分マンション投資から少しずつ投資家としての腕を磨いていくというのは実に堅実な方法です。しかし、ある時に感じるかもしれません。もっと効率的に稼ぐ方法がないものか、と。

物件の維持管理を外注することができる区分マンション投資は、資金面のみならず管理運営面においても投資家への負担が少ない投資手法です。つまり、物件を購入すると維持管理もセットで付いてくるというのが、区分マンションのメリットの一つといえます。

そのため、本業を持つ会社員など時間に余裕がない多くの投資家は、区分マンション投資に参入することになります。しかし、そのような便利なサービスの提供を受けるには、管理委託費という区分マンション特有のコストを負担しなければなりません。つまり、その分利益が減少するということになります。

一棟アパートやマンションでも、管理運営を外部に委託することは可能ですが、管理運営を自身で行なって管理委託費を抑えるなら、そのコストは必要ありません。つまり、自分自身の労力を提供することで、大きな利益を得ることができるというわけです。そして、そのような時間を割くことが難しかったり、自身で維持管理することが煩わしいと感じたりする人が多いため、セルフ管理運営の一棟アパートやマンションの投資に参入する人は相対的に少なくなります。

このようにプレーヤーの母数が少ない投資手法を取ることは、不動産投資で儲けるうえでのポイントといえるでしょう。

物件探しのポイント

ここで、物件を探す際のポイントをいくつか紹介しましょう。

1. 空室の多い物件
すぐにたくさんの家賃収入が得られる満室の物件に照準を合わせて物件探しをする人も多いのではないでしょうか。前述しましたが、大勢に流されては大きな儲けは期待できません。満室物件の価格には、「満室」という状態に対する費用が上乗せされていることが多く、一般的に割高な価格設定になっています。

その一方で、空室率が高い物件、なかでも全室空室の物件などは「空室」である分の値引きを受けられる可能性が高いでしょう。空室率が高い多くの物件の想定利回りが、すでに満室の状態で販売されている物件の利回りを大きく上回るのはそのためです。空室率の高さは価格交渉の好材料になりますので、表示されている販売価格からさらに値引きするチャンスがあります。

2. 地方では駅近よりも駐車スペース重視
都心に通勤するサラリーマンが多く暮らす都市部では駅近物件に人気が集中します。その一方で、車を利用することが多い地方においては、自宅が駅近である必要はありません。むしろ、幹線道路へのアクセスが良い、あるいは大型ショッピングセンターに近い場所のほうが、買い物に便利なため好まれる傾向にあります。

そのような地域では、家族がそれぞれ車を1台ずつ所有していることも珍しくありません。1LDKや2DKの間取りであれば、1世帯に付き2台分の駐車スペースを確保できる物件が好ましいでしょう。その条件さえ満たせば、人口が少ない地方物件への投資の可能性も見えてくるのではないでしょうか。

リスクをコントロールする

「入居率が思うように上がらなかったら」「家賃設定が想定と違っていたら」など、不安を覚えるのは投資家として正常な感覚でしょう。そのような場合に備えてリスクヘッジすることも、不動産投資では大切です。

たとえば、物件価格に占める土地の割合が高い物件を購入した場合、更地にして売却すれば購入価格に近い価格で売却できる可能性があります。毎年価値が減っていく建物と違って、土地の価値は時間の経過とともに減ることはありません。つまり、物件価格に占める土地の割合が高い物件ほど、物件全体の価値の下落を低く抑えることができます。

土地の価値は、一般的に土地取引の指標とされる公示地価の80%程度とされる路線価を参考にすると良いでしょう。

方法を間違えなければ、画一的な投資手法にとらわれることなく儲けることができるかもしれない……そのように感じた人もいるのではないでしょうか。投資に「絶対」ということはありません。リスクを減らしつつ、理にかなった方法で投資することで、儲けられる可能性を高めることができるのです。