投資を成功に導くためのローンの活用方法

投資しようと考えている人の中には、投資のためにローンを活用したり、すでに住宅ローンなどを利用したりしている場合もあるでしょう。

ローンをしてまで投資することに抵抗がある人もいるかもしれませんが、ローンと投資には密接な関係があります。ここからは、投資を成功に導くためのローンの活用方法について解説します。

不動産投資の効果を高めるためのローン

不動産投資には、ある程度まとまった初期投資額が必要です。ワンルームマンションより1棟建てマンションで購入したほうが初期投資はかかりますが、収入額は大きくなります。たとえば、手持ち資金(自己資金)で1,000万円の中古物件を購入して年間の収入が50万円の場合、「50万円÷1,000万円×100=5%」で利回りは5%です。

一方、手持ち資金1,000万円に借入金1,000万円(年間支払利息30万円)を加えた2,000万円で中古物件を購入し、年間の収入が100万円となる場合はどうでしょうか。利息を支払ったとしても年間収入は70万円(100万円-30万円)で収入は増ふえています。手持ち資金に対する利回りは(100万円-30万円)÷1,000万円×100で算出されて7%です。

つまり、後者のほうが手持ち資金に対する利回りが高く、手持ち資金1,000万円を上手に活用していることになります。このような効果を「レバレッジ効果」といいます。ただし、借り入れをしているため、借入金利が上昇して年間収入より年間利息額のほうが大きくなってしまうと、逆に負担が増ふえてしまう点(逆レバレッジ効果)には注意が必要です。

自宅を一時的に投資用物件にできる住宅ローン

住宅ローンは生活に必要不可欠な自宅のための融資なので、金利は他のローンより低く設定されています。そのため、自宅の購入や建築のために資金を借りる住宅ローンは、投資目的の物件に利用できないのが一般的です。

住宅ローンは民間金融機関の商品のほかに、住宅金融支援機構が販売する「フラット35」というものがあります。借入時、フラット35に家賃返済特約をつけると、自分は賃貸住宅に住み、自宅を貸して得た収入から、ローンの返済と家賃支払いにあてることも可能です。正確には「投資」ではないかもしれませんが、ローンを活用した方法の一つです。

家賃返済特約付のフラット35は「将来の返済が困難になった場合」など条件があります。また、「金融円滑化への取り組み」として、この特約をつけていなくても、収入が回復するまでの間住宅を賃貸し、賃料収入を得ることも可能です。

ちなみに、2018年現在の住宅ローン金利は低い状態で推移しています。自己資金を使うと現金が減少してしまいますので、あえて住宅ローンを低金利で借り、現金は住宅ローン金利よりも高い利回りを得られる投資商品に投資していくをするのも一つの方法です。

保有する株式を活用して資金調達をする

株式などの有価証券を持っているが、追加で資金が必要という人もいるでしょう。株式を売却すれば現金化できますが、将来有望な株式なら売却したくないものです。そこで、保有している株式を担保に資金を調達する「証券担保ローン」と呼ばれるローンがあります。

多くの証券会社で扱っていますが、なかには低金利で借りられる証券担保ローンもあります。一般的なローンを利用するよりも証券担保ローンを利用したほうが低金利で借りられるだけでなく、株式の値上がり益も期待できます。

金利の動向からローンを利用するか判断する

ローンと投資の関係について解説しましたが、いずれの場合もローン金利が低いことが前提です。万が一、金利が上昇した場合は当初より利息負担が増ふえてしまい、「結果的にローンを利用しないほうが良かった」ということになりかねません。

投資を成功へ導くためには、金利の動向を見て、金利上昇局面ではローンを繰上返済するなど臨機応援変に対応するようにしましょう。