サラリーマンが不動産投資で節税を行う場合の基礎知識と注意点

不動産投資すると、サラリーマンでも節税できる場合があります。あくまでも「場合がある」というだけであり、必ずしも毎年、節税できるわけではありません。そのため不動産投資で節税ができるケースは、むしろイレギュラーなケースと考えるほうが自然ともいえます。

運用次第では節税どころではなく、本当に損をする場合もあります。したがって不動産投資による節税は、仕組みを十分に理解することが重要です。ここからはサラリーマンの不動産投資による節税について解説します。

所得の種類と損益通算

サラリーマンが払う税金は、所得税および住民税です。節税とは、この所得税および住民税を節税することを指します。所得税および住民税は、個人の所得に対して課される税金で、個人の所得は給与所得、不動産所得、譲渡所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得の10種類に分けられています。

このうち、サラリーマンの給料は給与所得にあたります。また、不動産投資したときに得られる所得は不動産所得です。そのため、サラリーマンが不動産投資すると、給与所得の他に不動産所得が発生し、所得税および住民税は給与所得と不動産所得を合算したものに課税されます。もし、不動産所得が赤字であれば、損益通算をして確定申告すればその赤字分を給与所得と合算できます。

不動産所得の求め方

不動産所得は、「総収入金額-必要諸経費」で求められます。総収入金額とは、年間の家賃収入や礼金収入、共益費などです。必要諸経費とは、固定資産税、保険料、修繕費、減価償却費などがあります。借入金の元本返済額は必要諸経費には含まれません。総収入金額以上に必要諸経費が大きくなってしまえば、不動産所得は赤字となります。

たとえば、不動産所得が年間でマイナス100万円となる場合を考えてみましょう。給与所得が年間1,000万円の人であれば、損益通算することで所得は「1,000万円-100万円=900万円」になります。通常、会社は給与所得の1,000万円を前提に所得税を計算して天引きします。

しかし、確定申告で損益通算することによって、実は年間所得が900万円だったということになります。1,000万円を前提に天引きされていた所得税は払い過ぎていたことになるため、税金の還付を受けることが可能です。サラリーマンが不動産所得を得た場合に赤字であれば節税できるというカラクリは、これが理由です。

減価償却による赤字ならメリットがある

不動産投資で節税ができるといっても、不動産所得が赤字というのは腑に落ちない人もいるでしょう。確かに、わざわざ赤字になるくらいなら投資する必要がありません。しかし、不動産所得を計算する上での必要諸経費の中には減価償却費が含まれていることがポイントです。減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に渡り、規則的に費用配分していく会計上の費用になります。実際に支出されるお金ではありませんが、会計上の費用として認められています。

つまり、不動産所得は、実際にお金が出ていかない減価償却費によって赤字になるケースがあります。手残りのキャッシュフローはプラスであっても、会計上の不動産所得は赤字という場合がありえるのです。このような減価償却費による赤字であれば、実際の手残りはプラスなのにもかかわらず、節税もできるためメリットといえます。

ただし、必要諸経費の中には借入金の元本返済額が含まれていない点には注意が必要です。借入金の元本返済額が大きく、実際のキャッシュフローまでマイナスとなっている場合には、手元のキャッシュがどんどん減ってしまいます。

不動産投資による節税は可能です。ただし、借入金の元本返済額によっては、無意味な節税となる可能性もあります。仕組みをきちんと理解し、損をしないように注意をしながら節税対策をしましょう。