税金は投資で減らす!日本の税制から考える不動産投資が節税になる理由

資産形成の基本は「節税」にあります。いくらお金を稼いだとしても、その大半が税金の支払いに使われてしまえば、手元に資産が残りません。資産が残らないのであれば、苦労してお金を稼いだ意味も失われかねず、だからこそ節税は欠かせません。たとえば、「個人の所得税がどのくらい徴収されるのか」について、「所得税の速算表(国税庁)」から考えてみましょう。

課税される所得金額が4,000万円超であれば、税率は実に45%もかかります。実に、その半分ほどが税金でとられてしまうことになります。そのため、お金を稼いでいる人ほど、「投資による節税」を考えてみてはいかがでしょうか。特におすすめなのが、不動産投資することによって、投資と節税を両立する方法です。

なぜ不動産投資は節税につながるのか?

そもそも、不動産投資とはどのような投資法なのでしょうか。ここで改めて不動産投資のビジネスモデルについて紹介しましょう。

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、入居者を集めることで賃料収入を得られる投資手法のことです。また、不動産という資産を保有していることによって発生する収支のことを「キャッシュフロー」といいます。

賃料収入が安定して得られるようになると、一定のペースでキャッシュフローも得られるため、入居者の獲得・維持は重要です。ただし、マンションやアパートを購入するとなると、数千万円から数億円単位のお金が必要になり、多くの不動産投資家は金融機関からの融資を受けて不動産投資しています。つまり、毎月ローンの返済や金利の支払いが発生します。

月々の家賃収入からローン返済および金利の支払い、さらにはその他の必要経費などを差し引いて、残ったお金が「課税所得」となるわけです。この課税所得をもとに、支払うべき所得税・住民税の額が決まりますが、ここでポイントがあります。それが「経費」です。

不動産投資する場合、金利の支払いや管理費、火災保険料、減価償却費、あるいは登録免許税や不動産取得税など、さまざまな支出を経費として計上できます。この経費が大きくて赤字となった場合、給与所得などから損益分を差し引くことができます。

これがいわゆる「損益通算」という制度です。損益通算をうまく活用すれば、不動産投資を実践して赤字をつくり、ローン返済をしながら節税効果が見込めます。しかも、ローンをすべて完済すれば、残債のない不動産オーナーになることも可能です。

相続税という観点からも不動産はおトク

不動産投資していると、自らの資産形成を行いながら節税をすることができます。給与所得だけに頼って何もしていないと、給与所得に応じて税金を差し引かれてしまい、節税することはできません。その点で不動産投資はおトクといえるでしょう。

さらに、将来的に資産を相続したいと考えている場合も、不動産を所有していることはプラスに働きます。なぜなら、不動産の相続税評価額は、土地が時価の80%(固定資産税評価額の70%)で評価されるため、相続税の節税が見込めるからです。

まずは不動産投資で上手に節税してみよう

不動産投資し、現金から不動産へと資産を変えることによって、さまざまな節税効果が見込めます。確定申告を「青色申告」で行ったり、法人化したりすれば、さらなる節税効果を実現することも可能です。もちろん、税制にも詳しくなれるでしょう。

不動産投資における最大の節税メリットとは、ある意味「資産形成をしながら税金の知識を得られること」かもしれません。不動産投資を通じて税金について勉強しながら、より良い節税策について考えていきましょう。