購入から運用、売却まで。不動産投資の運用フロー総まとめ

不動産投資の入り口として、「物件の購入」があります。物件を購入してはじめて、不動産投資家として収益が得られるわけです。その際、投資物件を管理する必要性が生じますので、その点からいうと、不動産投資の成否は「どのような物件を購入するのか」にかかっているといえるでしょう。ただし、優良な物件を購入すれば、それで不動産投資が成功するとは限りません。

不動産投資は物件の購入だけでなく、保有時の運用から売却まで、一連のフローをきちんと構築することによって、本当の成功をつかむことができるといえるでしょう。そう考えると、不動産投資できちんと利益をあげるには、全体の流れを理解していなければならないということです。

特に、「購入」「運用」「売却」それぞれのポイントを知り、適切に対応することが欠かせません。まずは、不動産投資の全体像を確認してみましょう。

不動産投資の運用フローとは

不動産投資における全体のフローとしては、大きく「物件の調査と購入」「物件の運用(客付け、維持管理など)」「物件の売却(市場調査、売却手続きなど)」という3つのステップがあります。それぞれについて具体的に見ていきましょう。

1. 物件の調査と購入
まずは、購入するべき物件を調査することからはじめます。物件の価格はもちろん、エリアや地域の特性、利回りなどを考慮し、シミュレーションを経て最終的な購入判断へといたります。また、融資を受ける場合には、金融機関との交渉も欠かせません。

2. 物件の運用(客付け、維持管理など)
実際に物件を購入したあとは、物件の運用をしていきます。具体的には、入居者の募集を含む客付けをしつつ、物件の維持管理を行います。これらの作業については、不動産管理会社に委託することも可能です。優良な管理会社に依頼すれば、運用状況も良くなります。

3. 物件の売却(市場調査、売却手続きなど)
物件を保有し続ける場合を除き、状況に応じて売却も検討しておくのが不動産投資のビジネスモデルとなります。たとえば、購入した価格よりも高値で売却できる状況があれば、売却を検討しても良いでしょう。それが、不動産投資のキャピタルゲインとなります。

不動産の運用には経験やテクニックが不可欠

不動産投資における全体の流れのうち、特に不動産の運用には注意が必要です。なぜなら、入居者の募集や物件の維持管理には、それなりの経験やテクニックが欠かせないからです。はじめて着手する人が、適切に行動するのは難しいのが実情でしょう。そこで、不動産管理のプロである管理会社に依頼するのが現実的な方法です。

ただ、どのような管理会社に依頼するのかによって、不動産投資そのものの成否が左右されるということを忘れてはなりません。管理というのは、それほど重要なものです。入居者がいなければ、不動産投資によって収益を得ることはできません。また、たとえ入居者を獲得することができても、すぐに退去してしまっては収益性が安定しません。その点、管理会社の働きはとても大切だといえます。

REITやクラウドファンディングなどの方法も

ちなみに、不動産投資には「REIT(不動産投資信託)」や「クラウドファンディング」を活用したものもあります。REITは、主に証券会社で売買できる金融商品のことです。クラウドファンディングは、インターネット上のサービスを活用した小口の出資となります。いずれの投資においても、一般的な不動産投資とは異なり、運用フローをほとんど気にすることなく投資できるのが特徴です。

ただし、収益性が限定されていることもあり、ある程度の資金がなければ収益が大きくならないというデメリットもあります。不動産投資を通じてより多くの収益をあげたいというのであれば、物件の購入、運用、そして売却というフローを避けて通ることはできません。運用フローについての理解を深め、ぜひ不動産投資のビジネスモデルを把握していきましょう。