頭金0円で不動産投資は難しい!?フルローンでもできない理由を教えます

不動産投資を頭金0円でできないだろうか?と考えている人もいるのではないでしょうか。結論から言いますと、残念ながら頭金0円では不動産投資することは難しいでしょう。2018年6月現在、銀行の融資姿勢が厳しくなっており、ローンを組むことが難しいためです。そこで本稿では、頭金0円では不動産投資ができない理由について詳細に解説します。

頭金0円投資とはフルローン投資するということ

頭金0円投資とは、フルローンを組んで物件を購入することを指します。いわゆる「全額借入」によって不動産を購入して投資する方法です。マイホームの新築マンションなどはフルローンで住宅ローンを組めるため、不動産投資でもなんとなくフルローン投資ができそうな気がします。

ただ、株式投資やFX、仮想通貨などの投資は、本来は余剰金(余裕があるお金)で行うことが一般的です。その理由は、投資にはリスクが伴うためです。不動産投資も”投資”であってリスクがあるため、余剰金で行うというスタンスは同じです。ただし、不動産投資の場合、不動産がモノとして残るため、元本がゼロになるリスクが株式投資などよりも低く、投資額の一部に借入金を使うことは不可能ではありません。ただ、あくまでも自己資金ありきということが基本になります。

銀行の融資姿勢は厳しくなっている

2017年あたりから、銀行の不動産投資ローンに対する融資姿勢は厳しくなり始めました。日銀や金融庁がアパートの供給過剰でアパートローンの監視を強化し始めたのがきっかけです。そのため、最近の銀行が融資を行うにあたっては、少なくとも頭金として物件価格の10%が求められるようになってきています。

中には、いまだにフルローン融資を行う金融機関も存在するかもしれませんが、そのような金融機関は往々にして金利が高いため、結局不利な融資条件となってしまいます。低い金利を提供しているまともな銀行から融資を受けるには、頭金はきちんと確保すべきです。

フルローンでも必要となるお金

仮に、フルローンで組むことができても、不動産投資には主に次のような諸経費が発生します。

・火災保険料(一括払いする場合)
・登記費用(所有権移転や抵当権設定の登録免許税・司法書士手数料など)
・不動産取得税
・契約書に貼付する印紙税
・不動産投資ローン融資諸経費

これらの諸経費に関しては、ローンの対象とはなりません。フルローンで組めたとしても、ローンの対象となるのは物件価格のみです。不動産投資するには、物件購入のための頭金のほかに、諸経費分の自己資金も併せて用意しておく必要があります。

フルローン投資のリスク

フルローンで投資するということは、毎月の返済額がふえることを意味します。毎月の返済額がふえると、返済不可能に陥るリスクも生じます。不動産投資では、家賃収入の中からローンを返済することになりますが、家賃収入は空室が発生する危険性があるため、必ずしも一定ではありません。それに対して、借入金の返済は毎月一定です。

リスクを抑えるには、借入金の返済額が、多少の空室が発生しても対処できる程度の金額でなければなりません。さらにフルローンで借りてしまうと、いざ売却しようとしたときに売却額よりもローン残高のほうが高く、売却できなくなるリスクもあります。このような状態をオーバーローンと呼びます。

このようなリスクを避けるには、やはり自己資金が必要となります。

不動産投資のための自己資金を準備しよう

以上、頭金0円の不動産投資について見てきました。最近の銀行の融資姿勢や諸経費を加味すると、頭金0円で不動産投資にチャレンジすることはおすすめできません。不動産投資は、自己資金をしっかりと準備したうえで行うほうがよいでしょう。