目的を見誤ると損をする法人化による不動産投資の注意点とは

税率の低さから、個人よりも法人で行う不動産投資のほうが注目されています。しかし、法人化による不動産投資が、必ずしもすべての人に有利に働くわけではないという点も留意しておく必要があります。本稿では、法人化による不動産投資の注意点についてご紹介します。

法人化のメリット

不動産投資の法人化によるメリットとして一番強調されるのが、個人と法人との税率の違いです。法人税率は個人の最高税率よりも低いため、法人で不動産投資したほうが節税になるという点が、法人による不動産投資の最大のメリットになります。そのため、個人の税率が法人税の実行税率より高い場合は、同じ収入でも法人のほうが支払う税金が少なく、お金の貯まるスピードは法人のほうが早くなります。

また、家族などの所得の低い人に益金を役員報酬でとして支払うことによって、利益を分散することもできます。会社員の方なら給与所得があるかと思いますので、家賃収入を個人の給与所得と合算した時の税率を確認してみましょう。法人化には登記費用、法人住民税、法人事業税、必要に応じて税理士への顧問料など、個人のみの申告時には発生しない経費もかかります。法人を作り、個人と法人に家賃収入を割り振り、必要な経費と全体の税金が個人単体で申告していた時より安価になるなら、法人化のメリットを享受することができます。逆に言いますと、個人の税率が低い場合は法人化による経費を支払うコストのほうが税金の圧縮金額より高くなってしまうおそれもありますので、注意が必要です。

法人化は相続対策に優れている

法人と個人の違いは税率だけに注目されがちですが、他にもメリットがあります。特に、法人による不動産投資は相続対策に向いています。

第一に、法人で不動産投資すると、相続人を役員とすることによって役員報酬という形で相続人に所得を移転することができます。相続人に収入を移転させることで、相続人が相続税を将来支払うための納税資金を蓄えさせることができます。これを納税対策と呼びます。

通常、個人で不動産投資すると、被相続人のみに現金が貯まります。相続人には一向に現金が入ってこないことから、相続時に納税する現金が足りなくなることがよく生じます。相続税は現金納付が原則であるため、相続人に十分な現金がないと相続税が支払えず、物納によって資産を手放すことになります。

法人であれば相続人に役員報酬を与えることができるため、相続税における被相続人の財産を減らす対策と、相続人に納税資金を貯める納税対策をすることができるのです。

第二に、法人で不動産投資すると、その相続の対象は法人の株式になります。株式であれば相続人間で平等に分けやすいため、遺産分割で揉める心配が減ります。このように、資産を分けやすくする対策を分割対策と呼びます。

個人で不動産投資してしまうと、不動産そのものを相続人の誰かに引き継がせることになり、相続人間で平等性を保つことが難しくなります。法人による不動産投資は、納税対策と分割対策を兼ね備えており、相続対策としてはとても優れているのです。

役員報酬を上げれば税金はふえる

一方で、注意しておきたい点もあります。法人で得た収入を個人の収入とするには、役員報酬を上げることになりますが、役員報酬を上げてしまえば結局は個人所得がふえることになり、その分所得税もふえます。さらに、法人でも税金がかかるため、トータルとしては所得税も法人税も発生することになります。法人と個人、場合によっては役員報酬を払う家族も含め、全体の税金額を事前に計算しておくことが重要です。

法人で貯めたお金で何をするか決める

相続対策以外の目的で、法人による不動産投資を行う場合、個人の税率が高い場合に比べて税金が少ないため、法人に早くお金が貯まるという点がメリットです。しかし、法人のお金は自分のお金ではないため、原則自由に使うことはできません。そのため、法人による不動産投資を行う場合、法人で貯めたお金で何をするか、目的を決めてから始めるべきです。法人で早くお金を貯めて、やりたいことが他にある人であれば、相続対策以外でも法人化による不動産投資は有効と言えるでしょう。