着実な資産形成を実現!公務員が不動産投資を始める際に知っておきたいこと

株や投資信託、FXなど様々な投資手法がある中、特に不動産投資は“堅実な投資手法”であると言えます。その理由は、不動産という物として価値がある資産に投資できることに加えて、私たちの生活に欠かせない“住む”という活動を担う投資だからです。その点、不動産投資は実業としての「不動産賃貸業」でもあるのです。

そもそも不動産投資によって得られる収益は、「家賃収入(インカムゲイン)」が基本となります。具体的には、家賃収入から必要経費と税金を差し引いた残りが、不動産投資家の利益となるわけです。そのような収益構造から考えても明らかなように、きちんと入居者を獲得できる物件さえ購入できれば、得られる収益は自然と安定化することになります。

さらに不動産投資は、適切な業者に物件の管理・運営を委託することによって、投資に必要な作業に煩わされることがありません。物件さえ購入してしまえれば、あとの作業はおおむね任せてしまっても問題ないのです。こうした特徴がある不動産投資は、サラリーマンや公務員の方にも取り組みやすい投資手法として、現在広く注目を浴びています。

公務員でも不動産投資に着手することは可能?

ところで、副業禁止規定が設けられている公務員の方が、不動産投資することは可能なのでしょうか。結論から言うと、一定の条件をクリアしていれば、公務員の方でも不動産投資することは可能です。その条件については、公務員の任免や身分保障、あるいは営利企業への就職や政治的行為などについて定めている「人事院規則」に規定されています。その前提として、まずは公務員の副業禁止規定に関する条文をチェックしておきましょう。

<国家公務員法>
・私企業からの隔離
第一〇三条 職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

・他の事業又は事務の関与制限
第一〇四条 職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

<地方公務員法>
・営利企業への従事等の制限
第三十八条 職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則(人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則)で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

このような記載からもわかるように、公務員は不動産賃貸業のような自営(自ら営利企業を営むこと)も禁止されているのは明らかです。ただし、人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)第1項関係には、特に不動産賃貸業を営むうえで、自営に該当する範囲を明確に規定しています。具体的には次のとおりです。

・人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)の運用について
(1)不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること

(3)不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合

つまり、一戸建てをはじめとする独立家屋の場合は「5棟」、アパートやマンションなど独立して区画されている場合は「10室」より少ない規模で不動産賃貸業を営んでおり、かつ賃貸に係る賃貸料収入の額が年額500万円に満たないのであれば、人事院規則が定める“自営”には該当しないこととなります。

公務員が不動産投資を始める際に知っておきたいこと

上記の規定を踏まえたうえで、公務員の方が不動産投資を始める際に知っておきたい3つのポイントについて見ていきましょう。

① 副業禁止規定を熟知する
すでに紹介しているように、国家公務員法や地方公務員法に定められている副業禁止規定については、あらかじめきちんと確認するようにしてください。実際に不動産投資を始めてから、副業禁止規定に抵触しているとわかっても、後の祭りとなってしまいます。

② 不動産投資と融資の関係性を理解する
不動産投資は金融機関から融資を受けて行うのが一般的です。そのため、住宅ローンを組んでマイホームを購入している方の場合、不動産投資の実践に支障があるかもしれません。その点も加味して、検討しておく必要があります。

③ 管理業務は管理会社に委託する
公務員の場合は、「職務専念義務」にも注意が必要です。たとえ、自営に該当しなかったとしても、職務専念義務に抵触しないように注意し、賃貸管理業務については専門の不動産管理会社に委託するようにしてください。

公務員こそ不動産投資で資産形成を

この他にも、「職務との間で特別な利害関係が生じないか」「公正性や公平性の確保に支障がないか」などの点についても注意しておくことが大切です。公務員は安定的な収入があるため、金融機関からの融資が受けやすいなど、不動産投資するうえで多くのメリットがあります。そういったメリットを最大限に活かして、安定的に収益が得られる不動産投資によって着実な資産形成を実現していきましょう。