収益価格から考える不動産投資で価値の下がらない物件の特徴とは

不動産の適正な価値を把握する方法の一つに、不動産鑑定士による鑑定評価があります。アパートや区分のワンルームマンションといった収益物件も、鑑定評価が行われるのが一般的です。収益物件の鑑定評価の仕組みを知ると、価値の落ちない収益物件とはどういうものなのかが見えてきます。そこで本稿では、不動産投資で価値の下がらない物件について理論的に説明し、その特徴をご紹介します。

収益価格とは

不動産鑑定士は、国が定める「不動産鑑定評価基準」に基づき鑑定評価を行っています。不動産鑑定評価基準の中では、収益物件のような他人に貸して家賃を稼ぐ物件のことを「貸家及びその敷地」と定義しています。貸家及びその敷地は、収益価格と呼ばれる価格を中心に、評価額が決定されます。収益価格とは、いわゆる収益と利回りによって求められる不動産の価格です。

一方で、マイホームなどの自分で使う物件のことを「自用の建物及びその敷地」と定義しています。自用の建物及びその敷地は、積算価格と呼ばれる価格が重視され、評価額が決定されます。積算価格とは、土地価格と建物価格をそれぞれで評価して合計した価格です。このうち、建物価格は築年数に応じて下落するため、積算価格は築年数に応じて価値が下がっていく仕組みになっています。

ざっくり言いますと、不動産鑑定評価基準の中では、貸家及びその敷地(収益物件など)であれば収益価格を重視し、自用の建物及びその敷地(マイホームなど)であれば積算価格を重視しているという点がポイントです。収益価格を求める手法に直接還元法と呼ばれる計算方法があります。直接還元法とは、次のような算式です。

・収益価格 = 一期間の純収益 ÷ 還元利回り

分子の「一期間の純収益」とは賃料収入から固定資産税や修繕費などの費用を引いた1年間の純収益になります。分母の「還元利回り」は、純収益に対応する利回りを指しています。この収益価格の計算式の中には、「築年数に応じて価値が下がる」というロジックは直接含まれていないという点が特徴です。分子は賃料収入を元にした純収益であるため、賃料収入が落ちれば収益価格は下がりますが、賃料が落ちなければ収益価格が下がらないということになります。

価値が下がらない物件の特徴

収益価格の算式から考えると、収益物件で価値の下がらない物件とは賃料が下がらない物件ということになるでしょう。マイホームのような自用の建物及びその敷地の価格は、築年数に応じて毎年のように価格が下がります。ところが、賃料に関しては毎年のように少しずつ下がるという性質はありません。もちろん、古い建物の賃料は安い傾向にありますが、どの物件でも賃料は一律に下がるものではありません。

では、賃料が下がる原因は何かというと、空室です。例えば、築年数が古い物件でも空室が発生してすぐに次の入居者が決まる物件もあります。それに対し、築年数が浅い物件であっても次の入居者がなかなか決まらない物件もあるでしょう。空室が多い物件は、築浅物件であっても賃料を下げて募集せざるを得ません。賃料を下げれば、収益価格も下がってしまいます。

このような空室の発生の主な原因となるのは、立地です。物件の立地が悪ければ、築年数が浅くてもすぐに空室が発生して価値が落ちてしまいます。つまり、収益物件の価値を落とす原因は築年数ではなく、立地の悪さからくる賃料の下落が原因です。立地が良いから空室率が低く、空室率が低いから賃料が下がらず、賃料が下がらないから収益価格も下がらないということです。そのため、収益物件で価値の下がらない物件を選ぶポイントは、立地の良い物件を選ぶということが重要になります。

価値の下がらない「好立地の物件」に投資しよう

投資物件の収益価格を下げないためには、空室をいかに減らすかが大切になります。その際に重要なのが立地です。収益物件は築年数で価値が落ちるわけではありません。立地の良い物件を選び、価値が落ちない物件に投資するようにしましょう。